近期，部分上市房企公告股权、转债融资预案，使得A股“上市房企融资放开”的话题再次成为市场关注的焦点。那么，融资放开对房企、房地产行业乃至整个市场究竟会产生多大的影响？在此，笔者谈谈一些初浅的看法。

　　笔者认为，上市房企融资放开意义重大，长远看标志着房地产调控“去行政化”的开始。对上市房企而言，有利于改善其资产负债表（股权融资），降低融资成本，拓展后续发展空间；对房地产行业而言，有利于行业去杠杆以及集中度的提升，促进行业有序发展；对整个市场而言，有利于控制金融风险，降低系统性风险发生的概率。

　　我们首先回顾一下本次融资放开的背景，理清该事件的来龙去脉。2008年金融危机，政府于年底出台刺激政策，2009年经济复苏，但货币超发造成资产价格暴涨。于是，2010年4月份起，中央正式启动新一轮的房地产调控，相继出台“国四条”、“国五条”、“国八条”等，旨在控制过快上涨的房价，控制资产价格泡沫。在此期间，虽然证监会没有明文规定停止A股地产公司在资本市场融资，但实际操作中已经关闭了大门。中央的意图很明确，通过抑制房企的融资抽紧企业资金，来打击捂盘惜售，促使房企以相对较低的价格出售新房。同时，通过限制资金流入房地产，降低潜在的金融风险。然而，过去两年的事实证明，该项举措并没有达到预期的目标。房地产企业资金被抽紧，便选择了放慢开工、投资的节奏，同时铤而走险，通过各种渠道不惜成本筹措资金，部分借贷资金的年化利率超过20%，甚至达到30%。同一时期，我们看到了一批信托公司的诞生，它们通过银行理财渠道募集资金，然后以更高的利率借贷给房地产企业。其结果是，房地产企业并没有因资金抽紧而被迫卖房子，却在提升资产负债率的同时被迫提高了融资成本，加剧了资金风险；同时，整个金融系统中的“影子银子”急剧扩张，其占比50%的资金进入房地产，加剧了潜在的金融风险，而今年以来中央已经着手对影子银子问题进行整治。由此可见，放开上市房企的融资在当前时点有着深刻意义。

　　也许有人会有这样的疑问，放开上市公司的融资意味着全面放松地产行业的调控吗？笔者认为不是。虽然加大行业的直接融资比例以及降低地产企业的融资成本是大势所趋，但结构上会有区别，资金将流入更有效率的企业。也就是说，以上市公司为代表的大中型企业会得到更多的资源支持，而小企业的发展将举步维艰，行业集中度会进一步上升。这样的结果是，行业整体的经营决策将更加理性，有利于行业的平稳发展。此外，逐步放开A股上市公司的融资也不会造成对土地市场的压力，毕竟放开的融资量相对有限，不会像09年那样因货币的超发而造成价格的飙升。

　　最后，落实到该事件所带来投资机会，笔者认为房地产行业中长期的投资机会或已显现。之所以这样判断，是因为政府在房地产调控方式上似乎开始改变，从压需求转向增供给，从行政化手段转换为市场化手段，而融资放开仅仅是个开始，这或也符合新一届政府调控经济的思路。当然，历史不会简单的重复，预计地产行业的黄金十年已过，因此投资的思路和择股的策略需要与时俱进。笔者相信，那些经营思路符合政策指向，符合行业发展趋势的企业可能仍会有不错的投资机会。

                                                                             　　交银施罗德行业研究员   李博

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