房地产是一个充满争议的行业，既在国民经济中扮演重要角色，又牵扯到民生问题，所以其运行轨迹总是在市场规律和政府调控之间反反复复。那么对于这样一个行业，投资者应该如何把握其运行规律以及潜在的投资机会呢？笔者认为，经过2年多的宏观调控，无论是房价、销量，还是房地产新开工、投资，都已经从高位回落，目前房地产行业正在酝酿新一轮周期。

　　房地产是一个典型的周期性行业，以日本1952至1992年经验来看，房地产大约每隔10年就会演绎一个周期，每个周期也都与经济周期紧密相连。在我国，由于中央不断地进行宏观调控，以及近年来国际经济局势的震荡，房地产周期呈现出3-4年的中周期波动。既然是周期性行业，那么意味着在给定稳定的政策环境下，行业就会根据市场自身的规律波动运行。从目前国内的形势来看，房地产调控成效或已现，政策预计将保持稳定，给新一轮周期的启动提供了前提条件。

　　衡量周期运行的核心指标是价格，而价格由供求关系决定。从我国目前的市场特点看，需求依然强劲，即便是调控最严厉的2011年，全国住宅销售也达到9.7亿平方米，较2010年上升4.3%，未来几年大概率上或也看不到出现大幅下滑迹象。供给方面，我国目前主要通过新建住房来提供供给，这与国外成熟市场以存量房为主的机制不同，不同之处在于一旦房地产企业资金紧张，就会压缩新开工和投资，也就意味着未来新增供给减少。从过去两年全国的月度数据看，商品住宅新开工同比增速由最高的102%下降至-14%。由于资金紧张，12年房地产新开工负增长的可能性极高，如果以新开工到实现供给大约13个月时间间隔推算，13年起商品房供给或将面临着趋势性减少的局面。因此，即便需求不再增长，供给的减少也可能会造成供需关系逆转，房价就可能会从下跌走向平稳，进而再度上涨。笔者认为，全国房价二季度也许就会呈现基本稳定的趋势，13年起或将小幅上涨。

　　房地产周期的启动预计将是大势所趋，但新的周期也会呈现区别于以往的几个特点。笔者认为，新一轮周期的特征至少具备以下四个特点：

　　（1）价格缓慢上涨。我国未来的潜在经济增长率或将趋势性下滑，从国外经验来看，一旦潜在经济增速下台阶，房价、地价的增速相应都会随之下台阶。同时，我国仍执行严格的抑制投资投机的产业政策，后期房价爆发性上涨的可能性预计不大。

　　（2）成交量稳步上行。长期看，房地产的需求由收入和人口决定，而中期驱动房地产销量的因素是货币政策和产业政策。从目前的形势分析，在通胀系统性上升的背景下，货币政策未来几年也许难有较大的松动，而产业政策也仅仅进行“保刚需”等结构性的调整，可能不会出现类似08年的大逆转。因此，成交量预计不会出现爆发式的增长，预计未来几年全国住宅销售面积也许将保持个位数字的增长。

　　（3）区域分化。我国幅员广阔，房地产市场发展很不均衡，各地房地产市场的发展阶段和政策执行力度都不尽相同，因此未来区域差异将十分明显。从成交量看，一线城市和部分二线城市的规模或将收缩，创出新高的难度较大；而一些购买力较强的三四线城市可能仍将经历量价齐涨的发展阶段。

　　（4）集中度提高。对于房地产企业来说，暴利时代已经结束，市场预计也不会重现09年的疯狂，那种轻易赚钱的时代已经过去。在这种背景下，龙头企业凭借其资源和规模的优势，市场份额或将提升，“马太效应”将显现。

　　对于投资者来说，地产新一轮周期启动所带来的投资机会也许就在眼前。笔者坚信，未来1-2年全国房地产龙头企业以及布局较好的区域龙头企业值得关注。

                                                                                        作者—— 交银施罗德地产行业研究员  李博

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