房地产涉及民生、政策、投资，在中国产业链最长。房地产的核心长期驱动力是人口和城镇化，短期驱动力是政策和土地。但不论怎么去研究房地产，有一件事是所有的投资人必须切记的，那就是房地产产业链是影响中国经济全局的大事，因此也是影响股市的大事。所以，我们不妨以“房地产”为纲来看投资。

　　房地产政策的不断出台一度压制了房地产的销售，那么目前来看，情况如何呢？我们发现房地产销售情况逐渐转好，并且不仅仅是部分区域转好，而是全面转好，不仅仅是个别房型转好，而是全系列转好。年前，中原报价指数连续8周上行，从最领先的指标看似乎有反转的意思，所以市场对2月份销售有期待。年后访问量迅速上行，使得这种回暖基本明确，而且连杭州也在金地、保利等开发企业的带动下渐渐见到起色；同时，这种回暖也不限于刚需或者普通自住楼盘，因为连融创在北京的西山壹号院、西山公馆以及南京的栖园这样的项目都有走量。

　　那么整个房地产行业的回暖能持续吗？我们认为本次回暖主要是由信贷推动的，能否持续要看信贷，目前来看似乎不会有太大风险。回暖不是由于地方政府“打擦边球”决定的，不是由于购房者预期变化决定的，更多的可能是由信贷加降价决定的，其中信贷是最主要因素。比如在上海的新联康代理的近百个项目，最近都在感觉销售放款明显加快。以前求着银行放，现在银行追着放。究其原因，大概因为出口需求转弱、投资转弱，实体贷款需求没有房地产需求来的稳定来的持续。而中央鼓励按揭支持首套房，加上流动性本身略有改善，助长了这一趋势。

　　预计房价可能还是会在底部犹豫几个季度，待全产业链的库存逐渐消耗，也许届时房地产新开工也就不那么令人担忧了。有些投资者认为，销售量上升，房价马上就会上涨，其实不然。我们预计，三季度之前房价出现系统性大涨的可能性不太大。因为目前所有公司的存货几乎都在历史高位，而且各大房地产公司资金紧张的局面并没有得到根本性缓解。只是房价下降的速度放缓，最容易刺激交易，使得销售有所抬升。

　　以房地产为纲，布局全产业链；同时，以房地产为纲，静观其变，以静制动，可能是目前阶段最好的选择。

                                                                                                     作者—— 交银施罗德高级研究员 矫健 

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